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卖方违约不卖房,判决过户还赔偿

本站发表时间:[2017-09-07]   来源:海淀法院   作者:

金先生与张先生签约购房,后张先生单方要求解除合同,金先生诉至法院要求法院判令张先生及其配偶刘某继续履行合同,协助其办理过户,并赔偿其违约金45.2万元。张先生、刘某反诉要求判令解除合同、金先生支付违约金45.2万元。日前,海淀法院审结了此案,法院判决金先生一次性给付张先生剩余购房款186万元,张先生、刘某协助其办理过户,并赔偿违约金20万元。

金先生诉称,其为方便孩子入托及上学,经中介公司居间介绍,与张先生、刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》等。合同约定其购买对方涉案房屋,房屋成交价226万元整,其中网签价206万元,该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价20万元。其采取组合贷款方式购买该房屋,预计贷款144万元,剩余房款其在过户前2个工作日打到建委指定监管账户,对方应于2016610日前办理完过户事宜。合同及补充协议签订后,其即按照约定向对方支付了定金10万元。随后,双方于2016128日办理了网签手续,网签后其于201621日向被告支付首付款30万元整,并积极申请办理住房公积金贷款及商业贷款手续,2016429日,其的组合贷款申请全部获准,其将批贷文件通过手机发送给了对方。2016315日对方用其支付的定金及首付款偿还了该房屋之前的抵押贷款,为该房屋办理了解除抵押手续。房屋解押手续办理完毕后其本以为对方会继续积极配合履行剩下的过户手续,但2016425日对方却短信告知其“房子不卖了”,要求单方解除合同。其多次与对方沟通,要求对方继续履行合同,仍无果。故诉至法院,请求判令张先生、刘某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,协助其办理房屋所有权变更登记手续;判令张先生、刘某按合同及补充协议约定向其支付违约金45.2万元。

张先生、刘某辩称,不同意金先生诉讼请求,且其主张的违约金过高。合同履行过程中,金先生违反诚实信用原则,存在种种违约、违法行为:一、金先生没有履行合同的根本义务。合同第五条约定批贷的时间最迟不得超过本合同签订后90日,即应当于2016411日取得批贷,但到同年429日,金先生只持有公积金中心出具的贷款承诺书及中国建设银行的贷款说明,离批准贷款还有很长时间,其用贷款买房的目的无法实现,其行为已经构成根本违约,故其方于20164月多次通过微信向金先生发出了解约通知。二、金先生规避国家税费,违反交易流程。合同约定本次交易应缴纳的所有税费全部由金先生承担。按照北京市房屋买卖流程的规定,商贷及用公积金买房,首先要对房屋进行评估,按照评估价缴纳相关税费,金先生没有履行合同约定的这一义务,同时违反了相关法律关于缴纳房产交易税的规定,也无法办理该房屋产权转移及抵押手续,合同的主要目的无法实现。三、合同约定其应当在收到全部房款后将该房屋交付给对方,直到现在对方只交付首付款30万元,与双方成交价226万元差距太大,合同目的无法实现。四、签约时,金先生陈述并承诺以夫妻名义购房,且在北京另有住房,其通过该条件判断其信用、资质及支付能力,此为其同意出售涉案房屋的主要原因之一,但签约次日其办理离婚,对其存在欺诈行为,应承担违约责任。张先生、刘某反诉请求:判令解除与金先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;判令金先生支付其方违约金45.2万元。

中介公司述称,合同已经依法成立生效,双方没有协商解除合同,也没有发生法定或约定的合同解除情况,当事人应当按照约定全面履行自己的义务;作为买方的金先生合同目的没有实现,是由于卖方没有按约定全面履行自己的合同义务造成;其方已经全面履行了自己的合同义务,且对合同签订尽到了审慎的审查义务,在整个交易过程中没有过失,也没有违约行为,不应该承担法律责任。因张先生、刘某的反诉不针对其公司,故对反诉不发表意见。

法院经审理后认为,金先生与张先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反国家法律强制规定,故法院确认合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应严格遵守履行。刘某虽未签订合同,但其与张先生系夫妻关系,涉案房屋所有权证登记时间在二人夫妻关系存续期间,刘某签署《配偶同意出售声明》,故张先生签订的上述合同和补充协议按法律规定的代理,对刘某同样有约束力。

《补充协议》约定如该协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的,以该协议为准。虽然《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定乙方再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日,第九条约定双方最晚应于合同签订之日起90日内共同申请办理过户手续,但因涉案房屋需张先生提前解除抵押后买卖双方才能申请贷款,取得批贷函后过户,故双方在补充协议中约定了张先生于2016410日办理完毕解押手续,双方于2016610日前办理完过户事宜,并约定了如因国家及银行政策原因影响,所有日期自然延期,故上述合同约定与补充协议约定不一致,应以补充协议约定为准。后张先生于2016315日提前办理了涉案房屋解除抵押手续,于2016317日与金先生、中介公司三方共同前往公积金中心进行了涉案房屋贷款面签。金先生于2016429日最终取得公积金中心的贷款承诺书及中国建设银行的贷款说明,张先生、刘某主张该取得时间超过合同第五条约定的时间,构成违约,但并未提交相应证据证明该取得时间系因金先生过错所致,且补充协议约定了如因国家及银行政策原因影响,所有日期自然延期,故法院对其主张不予采纳。张先生、刘某主张金先生规避国家税费,违反交易流程,但并未提交充分证据,且该问题并不构成合同解除的条件,故法院对其主张不予采纳。张先生、刘某主张金先生签约时陈述并承诺以夫妻名义购房,后于签约次日离婚,对其构成欺诈,应承担违约责任,但其并未提交证据证明金先生签约时承诺以夫妻名义购房,且合同主体为金先生一人,而金先生业已通过购房资格审查,张先生、刘某的主张证据不足,于法无据,法院不予采纳。在金先生并未违约情况下,张先生于2016425日单方通知金先生解除合同,导致金先生无法完成后续的缴税、付款、过户及抵押贷款手续,其行为构成根本违约。金先生要求张先生、刘某继续履行合同,赔偿损失,且愿意变更付款方式,一次性支付剩余购房款,其主张证据充分,于法有据,法院予以支持。关于违约金的数额,考虑到金先生并未提交充分证据证明其实际损失,且张先生、刘某请求法院对违约金予以酌减,故法院综合补充协议约定的违约金金额、合同履行情况、双方当事人过错程度及损失情况,依法对违约金予以酌定。张先生、刘某的反诉请求,证据不足,于法无据,法院不予支持。最后,法院判决金先生一次性给付张先生剩余购房款186万元,金先生付清全部款项后七日内,张先生、刘某协助金先生办理涉案房屋的过户手续;张先生、刘某向金先生赔偿违约金20万元。

 

供稿:林逸(笔名)

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