首都政法综治网海淀频道 中共北京市海淀区委政法委员会 北京市海淀区社会管理综合治理委员会办公室 主办 返回首页 收藏本站 | 设为首页
频道页logo
资讯
要闻
海淀区情
舆情
新法速递
政法
法制宣传
工作动态
领导简介
法制建设
综治
职能介绍
专项工作
志愿服务
综治研究
政工
廉政
文化
感动
培训
创新
工作创新
平安建设
城市网格
村庄社区
服务
办事
提示
机构
咨询
互动
微博
问卷调查
访谈
信息报送
网站地图
网站地图
网站地图
网站地图
网站地图
网站地图
网站地图
网站地图

二手房买卖,税费如何负担

本站发表时间:[2017-03-29]   来源:海淀法院   作者:

在二手房买卖交易过程中,税费如何负担,是买卖双方均比较关心的问题,因此而引发争议也较为常见,而且因为缴纳税费是完成过户的前置必经程序,争议的发生会严重影响双方交易的进程。那么,在二手房买卖交易过程中,双方应当如何正确处理税费负担问题,海淀法院东升法庭法官陆金伟通过以下两个案例予以简单介绍。

 

*双方合同有约定从约定,无约定按法规规定

原告李女士从被告张女士处购房一套,双方签订了房屋买卖合同,起初双方履约很顺利,双方完成了网签,贷款面签等手续,但到了过户前的缴税时,李女士惊奇的发现,涉案房屋需缴纳税费约50余万元,远远超过其预期数额,经询问后得知,涉案房屋不是“满五唯一”状态,故按规定,需征收个人所得税,后李女士要求张女士负担该笔税费,但张女士以双方合同约定相关税费由李女士负担为由,不同意李女士的要求。法院经审理认为,根据双方签订的房屋买卖合同的约定内容,只有在房屋是“满五唯一”的状态下,交易所需税费由李女士负担,而涉案房屋现并非为“满五唯一”状态,且双方合同中对于此种情形下该如何负担税费并没有约定,故应当按照相关规定负担税费,并判定该笔税费应由张女士负担。

【法官建议】:

根据目前国家相关税费规定,二手房买卖交易过程中,买方主要需承担契税、产权转移登记费,卖方主要需承担营业税、个人所得税,而且满五年的,免征营业税,满五年且唯一(以家庭为单位)的,免征个人所得税。同时,在目前的二手房交易市场中,经买卖双方协商后,一般交易所需税费均由买受人实际负担,出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。所以,买卖双方在基本达成交易意向时,务必核实确认交易房屋的状态,并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况,同时在签订房屋买卖合同时,务必对税费负担问题作出明确约定,特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定,避免因税费约定不明而影响双方合同履行。

 

*双方当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,相关价格条款无效,但不影响其他合同条款的效力

王先生将其名下的房屋出售给陈先生,双方签订了房屋买卖合同,约定成交总价为1168万元,同时,双方还签订了一份《装修款补充协议》,约定房屋配套设施折价468万元,相应的房屋合同价格为700万元。后王先生将陈先生诉至法院,以《装修款补充协议》涉嫌逃税为由,要求确认该协议无效。后经本院联系陈先生后,陈先生和王先生庭下自行达成了和解协议。

【法官建议】:

因在二手房交易过程中,一般是由买受人实际承担交易所需的全部税费,因此,买受人为降低交易成本,往往与中介公司、出卖人等合意,通过签订案例中出现的《装修款补充协议》或者在网签时降低交易价格等方式,恶意隐瞒真实的交易价格,以达到规避国家税收监管的目的,这种行为显然损害了社会公共利益,相关的协议、条款是无效的,但因其并不影响双方合同的其他条款,故买卖各方当事人可能面临不仅要承担民事责任,还会因此受到相关税务机构行政处罚的风险。因此,买卖双方唯有诚信交易,才能保护自身的合法权益。

 

供稿:陆金伟

相关文章: